اعتراض نسبت به اجرائیه صادره از مراجع ثبتی

مقدمه
احکام صادره از دادگاه ها و نیز مفاد اسناد لازم الاجرا رأسا” توسط محکوم له و ذینفع قابل اجرا نمی باشد، بلکه می بایستی مطابق مقررات و با انجام تشریفات قانونی به توسط مأمورین رسمی به مرحله اجرا درآیند و در واقع از قوای عمومی جهت اجرای آن کمک بگیرند و با تقاضای ذینفع نهایتا”، از اجرای احکام مدنی در خصوص احکام صادره از محاکم و ادارات ثبت در خصوص اسناد رسمی لازم الاجرا یا اسناد در حکم آن، دستور اجرا حکم با سند به اصطلاح اجرائیه صادر شود. بعد از صدور دستور مذکور معمولا” اختلافاتی بوجود می آید که منجر به شکایاتی نسبت به آنها می شود که معترض ممکن است از اطراف دعوی و یا از اشخاص ثالث باشد. که در این راستا مسائل و سؤالات متعددی وجود دارد که نیازمند بررسی است و می بایستی با تعمیق در قوانین موضوعه و استمداد از رویه قضائی و اساتید فن این ابهامات را حل کرد که در این مقاله سعی شده به سؤالات زیر پاسخ داده شود؛ ـ عملیات اجرائی ثبتی چیست؟ ـ دستور اجرا چه می باشد؟ ـ دادگاه ها در چه مواردی صلاحیت رسیدگی دارند؟ ـ دعوی به طرفیت چه کسی باید اقامه شود؟ ـ آیا دعاوی متعددی که ادارات ثبت و دفترخانه ها را طرف دعوی قرار می دهند صحیح می باشد؟ ـ و آیا دعوی متوجه مراجع مذکور می شود؟ آیا دعوی ابطال دستور اجرا مالی است یا غیرمالی؟ وضعیت تمبر آن چگونه است؟ ـ در چه مواردی می توان عملیات اجرائی را متوقف کرد؟ آیا با توجه به ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانونی ثبت و دفاتر اسناد رسمی جایی برای دادرسی فوری مواد ۳۱ و بعد، قانون آیین دادرسی مدنی وجود دارد؟ نحوه رسیدگی به توقیف عملیات اجرائی چگونه است و دهها سؤال دیگر. این مقاله شامل دو بخش می باشد. که پس از بیان تاریخچه ای مختصر از تحولات قانون ثبت در بخش اول آئین دادرسی دعاوی مربوط به اجرائیه های ثبتی بررسی شده و فصل دوم دستور اجرا از نظر ماهیت بحث شده است. کلیدواژه: اسناد لازم الاجرا ، اجرائیه ، مراجع ثبتی ، دستور اجرا ، دادگاه صلاحیت دار. تاریخچه: نخستین بار در زمان ناصرالدین شاه قاجار فرمان صادر شد که اداره ای تحت ریاست میرزا حسن خان سپهسالار تشکیل شود، که مرجع ثبت اسناد بوده است و در سال ۱۳۱۹ قمری پس از استقرار مشروطیت، قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصویب شد. این قانون مقرر داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کل، در حوزه محاکم ابتدائی وزارت عدلیه تأسیس شود. در این قانون نه به ثبت املاک اشاره ای شده و نه به ثبت اسناد اجباری شده، و اسناد هم لازم الاجرا نمی باشد. این قانون توسط مجلس چهارم نسخ شد و قانونی در ۱۲۶ ماده در ۲۱ فروردین ماه سال ۱۳۰۲ به جای آن تصویب شد. در تاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۶ هجری شمسی قانون دیگری به نام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در ۹ ماه تصویب گردید که ماده اول این قانون ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی کرده است. در ۶ دی سال ۱۳۰۷ قانونی تحت عنوان متمم قانون ثبت در ۳ ماده تصویب شد. در ۲۱ بهمن ۱۳۰۸ قانون ثبت اسناد و املاک در ۲۵۶ ماده به تصویب رسید و ماده ۲۱ آن، ثبت کلیه اموال غیر منقول را الزامی نمود. و در تاریخ ۲۶ اسفند ۱۳۱۰ کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۴۲ ماده تصویب نمود. گرچه این قانون ناسخ قانون سال ۱۳۰۸ بوده و از اول فروردین ۱۳۱۱ قابل اجرا شده است. این قانون نسخ نشده ولی به مرور موادی به آن الحاق یا اصلاح شده است که از جمله قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت می باشد که در سال ۱۳۲۲ تصویب گردید. مطابق مواد ۹۲ و ۹۳ این قانون مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول و کلیه اسناد رسمی راجع به املاک ثبت شده بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا شده است. و بالاخره آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی در ۱۳۵۵/۶/۴ با اختیار حاصله از ماده ۸ قانون اصلاحی مشتمل بر ۲۵۹ ماده و ۲۵ تبصره تصویب شد.[۱] مبحث اول :آئین دادرسی و دعاوی مربوط به اجرائیه های ثبتی الف)دادگاه صلاحیت دار ۱) مبانی قانونی در خصوص دستور اجرا و عملیات اجرائی ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون اسناد رسمی مصوب ۲۷/۶/۱۳۲۲ بیان نموده: «هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهات دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند به ترتیب مقرر در این دادرسی مدنی اقامه دعوی بکند» و در ماده ۲ همین قانون مقرر شده :« مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه صلاحیت دار محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است». ماده ۲۱۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب ۶/۴/۱۳۵۵ مقرر می دارد:« عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل ارائه و به رئیس ثبت محل تسلیم بکند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نماید». با توجه به مواد مذکور معلوم می شود قانونگذار شکایت به عملیات اجرائی را در صلاحیت رئیس ثبت محل و شکایت از دستور اجرا را در صلاحیت دادگاه قرار داده است. لذا جهت تعیین صلاحیت دادگاه، باید معلوم گردد دستور اجرا چیست و عملیات اجرائی کدام است و این دو چه فرقی با یکدیگر دارند . ۲) دستور اجرا و عملیات اجرائی چیست : به موجب ماده ۹۲ قانون ثبت مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم غیر منقولی که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت باشد. ماده ۹۳ قانون ثبت مقرر می دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است». از طرفی قانونگذار بعضی از اسناد عادی مانند چک، از نظر لازم الاجرا بودن در حکم اسناد رسمی دانسته و از سوی دیگر بعضی از آرای صادره از کمیسیون ها را دارای این خاصیت دانسته و از حیث اجرا ، در حکم اسناد لازم الاجرا درآورده است. نحوه تقاضای اجرای مفاد اسناد رسمی و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی در مصوبه ۶/۴/۱۳۵۵ مشروحاً آمده که در ماده ۱ و ۲ و ۳ و ۴ آئین نامه مذکور مراجعی که می بایستی از آنها تقاضای اجرائیه نمود همچنین نحوه درخواست اجرائیه و وظیفه سردفتر را در جهت انجام این تقاضا و نحوه کار وی معین شده است. با توجه به ماده ۴ آئین نامه، عملیات اجرائی پس از امضای برگ های اجرائیه توسط سرفتر و ارسال برای مأمور اجرا بلافاصله شروع می شود. و این سؤال را به ذهن می آورد که آیا کلیه اقدامات قبل از این مرحله، جزء دستور اجرا می باشد و هرگاه کسی شکایتی نسبت به آن داشته باشد، موضوع در صلاحیت دادگاه است؟ آیا کلیه اقدامات بعد از این مرحله جزء عملیات اجرائی است و رئیس ثبت و هیئت های نظارت صالح به رسیدگی به شکایت نسبت به این عملیات می باشند؟ به عنوان مثال اگر اجرائیه توسط دفترخانه ای صادر شود، که تنظیم کننده سند رسمی نمی باشد، باید آن را جزء دستور اجرا آورد و دادگاه ها صالح به رسیدگی می باشند و یا اینکه اگر شخص ثالثی نسبت به مال توقیف شده اظهار حقی کند باید آن را جزء عملیات اجرائی آورد؟ اگر متقاضی صدور اجرائیه اهلیت نداشته باشد یا فاقد سمت قانونی باشد ، آیا شکایت از این جهات جز دستور اجراست؟ اگر سند لازم الاجرا یا در حکم آن نباشد ولی اجرائیه صادر شده باشد ، چون همگی این موارد مربوط به قبل از امضای اجرائیه می شود آیا شکایت به دستور اجراست ؟ و از طرف دیگر آیا شکایت در خصوص اقدامات بعد از امضا مانند نحوه ابلاغ اجرائیه و ترتیب اجرا من جمله بازداشت اموال نحوه مزایده و مستثنیات دین لزوما از عملیات اجرائی است و دادگاه ها صالح به رسیدگی نمی باشند؟ قدرمسلم این است که قانون گذار علی الاصول عملیاتی را که بعد از امضاء اجرائیه انجام می شود جزء عملیات اجرائیه دانسته. بنابراین شکایت از آنها در صلاحیت دادگستری نمی باشد. نهایتا” رسیدگی به این شکایات (عملیات اجرایی)در سه دسته خلاصه می شوند: گروهی از این شکایات نیاز به اظهارنظر قضائی ندارد و در صلاحیت رئیس ثبت و هیات های نظارت مربوط می باشند. مثلاً شکایت به نحوه ابلاغ ها عملی غیرقضائی و از عملیات اجرائی است چراکه ابلاغ، رکن عملیات اجرائی است و اخلال در آن، ماهیت عملیات اجرائی را مختل می کند.۱ همچنین عدم رعایت مقررات صلاحیت محلی ادارات ثبت و تنظیم صورت جلسه مزایده، تقاضای تقسیط، جز عملیات اجرائی می باشند. که بعد از امضای اجرائیه است و نیاز به اظهارنظر قضائی نمی باشد. با این وجود تعدادی از شکایات به عملیاتی مربوط می شود که بعد از امضای دستور اجرا اقامه می گردد و نیاز به اظهارنظر قضائی است. که جهت روشن شدن مطلب مثالی از کتاب شورای عالی ثبت وشرح آن، دکتر لنگرودی نقل می گردد : «خانه ای که سند مالکیت آن صادر شده بود، به بیع قطعی فروخته، در سند بیع تعهد شد که مورد معامله را که منافع آن نقل نشده سه ماهه تحویل مشتری دهد. بر اثر تخلف از تعهد، مشتری اجرائیه برای تخلیه و اقباض مبیع صادر کرد و در موقع تخلیه مشاهده شد ثالثی در آن جا ساکن است و باید قانون مالک و مستأجر اجرا گردد و ثالث به عملیات اجرائی معترض بود. مدیر ثبت نظر داد که باید قانون مذکور اجرا گردد و مشتری برای تخلیه به دادگاه مراجعه کند و هیات تجدید نظر هم از طریق دیگر آن را تأیید کرد. و سرانجام شورای عالی ثبت این نظر را تأئید می کند . توضیح: شکایت شخص ثالث مستلزم شکایت از صدور اجرائیه است که طبق ماده یک قانون ۲۷/۶/۱۳۲۲ باید به دادگاه عرض حال دهد. بنابراین اجرائیه جریان می یابد مگر اینکه طبق قانون مذکور قرار توقیف عملیات اجرائی صادر شود در این مورد گرچه ظاهراً شکایت از عملیات اجرائی است ولی در واقع اعتراض به سند مورد اجراست و خارج از صلاحیت رئیس ثبت و هیئت های ذیربط است.۱ درپرونده ای دیگر اجرئیه ای از ثبت تنکابن به استناد یک فقره چک صادر و مغازه ای با ۱۳قلم کالای موجود در آن توقیف می شود. شخص ثالث ادعای مال توقیف شده را دارد که نیاز به اظهار نظر قضایی دارد به همین جهت دیوان چنین رای داده است۲ : « با توجه به خواسته دعوا و محتویات پرونده شکایت خواهان صرفا به عملیات اجرایی نبوده بلکه با عنایت به توضیحات وی در ذیل دادخواست ، نامبرده مستند به سند عادی و استشهادیه محلی مدعی مالکیت سرقفلی و۱۳قلم کالای موجود در آن(موضوع اجراییه) بوده. به همین لحاظ در خواست عملیات اجرایی را نموده نظر به آنکه رسیدگی به این موضوع و صحت وسقم ادعای خواهان در رابطه با مالکیت … در شان دادگاه می باشد لذا قرار عدم صلاحیت دادگاه حقوقی تنکابن نقض می گردد.»[۲] سوم شکایاتی هستند که رسیدگی به آن ها در صلاحیت دادگستری است ولی بدواً وضعیت عملیات اجرائی توسط رئیس ثبت و هیأت های نظارت باید معلوم گردد و آن در جایی است که اطراف اجرائیه یا اشخاص ثالث، با ادعای باطل بودن عملیات اجرائی، تقاضای ابطال سندی که در اجرای یک سند رسمی لازم الاجرا در مالکیت شخصی درآمده است را می کنند. و برای روشن شدن موضوع پس از ذکر مختصری رای دیوان عالی کشور ذکر می گردد. پس صدور اجرائیه علیه آقای امیر ب اداره ثبت اصفهان پس از انجام تشریفات قانونی سند ملک بدهکار به نام متعهد له انتقال می دهد . شخص بدهکار دلیل دعوای بطلان سند را منحصراً بطلان عملیات اجرائی ذکر کرده. و بدون اینکه در مراجع قانونی مربوط به ثبت نسبت به آن اعتراض بکند رسیدگی نسبت به امر مذکور را از دادگاه بدوی تقاضا می کند که پس از صدور رای و فرجام خواهی دیوان عالی کشور چنین رای می دهد : «خواسته دعوی به حکایت دادخواست بدوی و توضیحاتی که وکیل فرجام خواه ضمن لوایح متعدد داده دستور موقت و ابطال عملیات اجرائی ثبت و اعلام بطلان سند رسمی ملک مورد مزایده بوده و چون به موجب مواد ۱ و ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت ۱۳۲۲ و آئین نامه اجرائی متکی به قانون مزبور رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی ثبت در حدود صلاحیت مراجع ثبتی ، تشخیص گردیده و طرح دعوای بطلان عملیات اجرائی ثبت در دادگاه ولو پس از سپری شدن دوره عملیات اجرائی هم باشد موافق مقررات قانونی مزبور نیست بنابراین قرار عدم صلاحیت صادره از دادگاه پژوهشی خالی از اشکال می باشد… . و نظر به اینکه فرجام خواه دلیل دعوای بطلان سند را منحصراً بطلان عملیات اجرائی ذکر کرده و این ادعا در مراجع قانونی مربوط به ثبت رسیدگی نشده و دعوای بطلان سند انتقال از جهات دیگر هم مورد شکایت واقع نشده تا موجب قانونی برای رسیدگی به آن در دادگاه وجود داشته باشد موجب برای نقض حکم مزبور نیست».۱ بنابراین در اینگونه موارد که در اجرای عملیات اجرائی، ملک توسط سندی به افراد دیگر انتقال داده شود، بطلان سند نیاز به اظهارنظر قضائی دارد مشروط به این که بدواً عملیات اجرائی که منجر به انتقال سند شده توسط مراجع مربوط به ثبت باطل شود. در واقع تا زمانی که عملیات اجرائی باطل نشود قضیه در محاکم قابل استماع نخواهد بود. ۳٫ دادگاه صلاحیت دار مطابق ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانونی ثبت و دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۳۲ مرجع رسیدگی به این گونه دعاوی، دادگاه صلاحیت دار محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است. مطابق شقوق چهارگانه ماده یک آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب ۶/۴/۱۳۵۵ با اصلاحات بعدی، مراجع صالح جهت دستور اجرا آمده است. بنابراین اگر زنی بخواهد تقاضای اجرائیه برای وصول مهریه خود نماید باید به دفترخانه ای مراجعه کند که سند ازدواج را تنظیم کرده است. در نتیجه دستور اجرا توسط دفترخانه مربوط صادر می شود. و اگر زوج بخواهد نسبت به این دستور شکایت نماید باید به دادگاه محل وقوع دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید. ب) نحوه طرح شکایت از دستور اجرا و مقرراتی که باید رعایت شود. در این بخش سعی شده است به سؤالات ذیل پاسخ داده شود : شکایت از دستور اجرا تابع کدام قانون است؟ دعوا باید به طرفیت چه کسی اقامه شود؟ آیا دعوای ابطال دستور اجرا مالی است یا غیر مالی؟ صلاحیت دادگاه چگونه احراز می گردد؟ مطابق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۲۷/۶/۱۳۲۲ رسیدگی به این گونه دعاوی وفق آئین دادرسی مدنی است و در نتیجه مطابق ماده ۲ قانون مذکور وظیفه دادگاه زمانی است که اشخاص ذینفع یا وکیل و یا قائم مقام قانونی آنها رسیدگی را برابر قانون درخواست کرده باشند. لذا می بایست مطابق ماده ۴۸ این قانون دادخواست تسلیم و شرایط دادخواست مندرج در ماده ۵۱ همین قانون رعایت شود، در غیر این صورت دادگاه مطابق ماده ۲ این قانون قرار عدم استماع صادر خواهد کرد. و در دعوای شکایت نسبت به اجرادئیه، دعوی باید به طرفیت فردی اقامه شود که تقاضای اجرائیه کرده است. لذا بعضاً مشاهده می شود که دعوی را به طرفیت اداره ثبت و اسناد و املاک اقامه می نمایند و متأسفانه بعضاً نیز محاکم مبادرت به صدور رأی می کنند که این اقدام با قانون انطباق ندارد و اگر این گونه عمل شده باشد باید وفق بند ۴ از ماده ۸۹ قانون آئین دادرسی مدنی اقدام گردد. در خصوص مالی یا غیر مالی بودن دعوای ابطال این سؤال مطرح می شود که آیا کسی که نسبت به دستور اجرا شکایت دارد خواسته را باید تقویم نماید یا خیر؟ وضعیت تمبر آن چگونه است؟ مطابق ماده یک قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۲۲ رسیدگی به این گونه دعاوی مطابق مقررات آئین دادرسی مدنی است که مطابق ماده ۵۱ ق. آ. د. م در دادخواست تسلیمی باید بهای خواسته به ترتیب مصرح در این ماده ذکر شود و در خصوص دعاوی مالی غیرمنقول باید وفق بند ج از شق ۱۲ از ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت اقدام نمود. بنابراین اینکه آیا دعوی ابطال دستور اجرا مالی یا غیر مالی است به موضوع اجرائیه بر می گردد. اگر موضوع اجرائیه غیر مالی باشد نیاز به تقویم نیست و اگر موضوع اجرائیه مالی باشد دو حالت دارد یا وجه نقد است که خواسته همان میزان وجه نقد است و تمبر آن وفق ماده ۱۲ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت الصاقی می شود. و اگر خواسته دعوی مالی منقول باشد مانند مطالبه یک دستگاه اتومبیل میزان خواسته باید تقویم شود و میزان تمبر براساس قانون فوق الذکر می باشد. و خوانده نیز حق دارد با توجه به بند ۴ از ماده ۶۲ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت اعتراض بکند. اگر موضوع اجرائیه مالی غیرمنقول باشد مظابق بند ج از شق ۱۲ از ماده ۳ قانون مذکور باید خواسته خود را تقویم نماید که این قیمت گذاری ارتباطی به تمبر قانونی ندارد. فقط قابل تجدید نظر بودن یا نبودن دادنامه را معلوم می کند ولی از نظر هزینه دادرسی مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه در نظر گرفته می شود. اداره حقوقی دادگستری درنظریه ۱۶۳۴/۷-۱۷/۱۰/۵۹ابراز داشته که : « چنانچه منظور از استعلام دعوی ابطال دستور اجرای مفاد سند رسمی مصوب ۲۷/۶/۱۳۲۲ باشد چنین دعوی ممکن است مالی یا غیرمالی باشد و مالی یا غیرمالی بودن آن به اعتبار موضوع اجرائیه است». هر دعوائی که به دادگاه ما ارجاع می شود بدواً قاضی باید احراز نماید آیا دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد یا خیر؟. همان طور که بیان شد شکایاتی که نسبت به اجرائیه های صادره از ثبت یا دفاتر اسناد رسمی می شود، دادگاه در خصوص شکایت از ” دستور اجرا” صالح است و قاضی باید مطابق مواد ۲۶ الی ۲۸ قانون آئین دادرسی مدنی صلاحیت خود را احراز نماید و اگر خود را صالح ندانست باید مشخص کند مرجع صالح کجاست و پرونده را به آن مرجع ارسال دارد. شکایت نسبت به عملیات اجرائی باید به ثبت محل وفق ماده ۲۸ ق آ. د. م ارسال شود، برای اینکه دعوا راجع به دستور اجرا یا عملیات اجرائی است باید به آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب ۶/۴/۱۳۵۵ مراجعه کرد. پرونده های متعددی در محاکم مطرح می شود که نسبت به اجرائیه ها شکایت دارند ولی معلوم نیست نسبت به اجرا می باشد یا اینکه معترض به عملیات اجرائی به عنوان مثال در مواردی دادخواست تقدیمی در ردیف ستون مربوط به خواسته نسبت به عملیات اجرائی شکایت شده ولی متن دادخواست نشان می دهد که دعوی مربوط به دستور اجراست یا بالعکس. ج . توقیف عملیات اجرائی در این بخش سعی می شود مسائلی از قبیل موارد توقیف عملیات اجرائی، دادرسی فوری و نحوی رسیدگی به تقاضای توقیف شرح داده شود. مطابق ماده ۴ قانون اصلاحی سال ۱۳۲۲ اقامه دعوی مانع از عملیات اجرائی نیست مگر اینکه دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده یا قرار نسبت به توقیف عملیات صادر کند. اما نکته اول این است که این آیا منظور قانون گذار از حکم به بطلان دستور اجراء رأی قطعی است یا غیر قطعی ؟ به طور کلی در هر جا که در قانون از رأیی صحبت می شود مراد قانون رأی قطعی است مگر اینکه قرائن و دلایل خلاف آن باشد به علاوه مطابق ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی حکم قطعی قابلیت اجرائی دارد و حکم غیرقطعی را وقتی می توان اجرا نمود که قرار اجرای موقت آن صادر شده باشد. مطابق ماده۴ آنچه موجب توقیف عملیات اجرایی می شود در واقع آثار یک رای قطعی قابل اجراست.۱ نکته دوم آنکه مطابق با ماده ۵ قانون اصلاحی ۱۳۲۲ فقط در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را موجه بداند یا در اجرای اسناد رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی بعد از گرفتن تأمین قرار توقیف عملیات اجرائی را می دهد و ترتیب تأمین مطابق مقررات آئین دادرسی است. در صورتی که موضوع سند لازم الاجرا وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف می شود و تامین دیگر گرفته نمی شود. آیا با وجود ماده ۵ قانون اصلاحی سال ۱۳۲۲ می توان از دادگاه با استفاده از دادرسی فوری تقاضای دستور موقت به عملیات اجرائی نمود؟ به عبارتی، مواد ۳۱۰ الی ۳۲۵ آئین دادرسی قابلیت اجرائی دارد؟ با دقت در قانون معلوم می شود ماده ۵ در جائی است که شکایت نسبت به دستور اجرا شده باشد یعنی دعوا در ماهیت امر باشد. در اینجا مدعی می تواند تقاضای توقیف عملیات نماید. زیرا در ماده ۴ آمده اقامه دعوی مانع از عملیات اجرائی نیست مگر اینکه حکم به ابطال اجرائیه صادر یا قرار دایر بر توقیف عملیات اجرائی بدهد و متعاقب آن در ماده ۵ آمده: اگر دلایل شکایت قوی باشد یا این که اجرای سند موجب خسارت جبران ناپذیر شود با تقاضای خواهان قرار توقیف عملیات اجرائی صادر می شود و این ماده اجازه صدور قرار تأخیر عملیات اجرائی را قبل از شکایت به دستور اجرا نداده است. و اگر مراد قانون غیر از این بود قاعدتاً می بایستی، قانون مشخص نماید که در چه مدت نسبت به اقامه دعوی در اصل موضوع باید اقدام شود. بنابراین ماده ۵ فقط در خصوص دعاوی مطروحه می باشد و اگر قبل از اقامه دعوی کسی تقاضای توقیف عملیات اجرائی بنماید می بایستی طبق مقررات مربوط به دادرسی فوری در قانون ایین دادرسی مدنی موضوع مواد۳۱۰و۳۲۵ عمل نماید و دادرسی فوری مشمول تمام دعاوی است مگر اینکه قانون خاص استثنایی بر شمول عام این قانون باشدعمل نماید. پس اگر فردی تقاضای توقیف عملیات را بنماید اولین موردی که قاضی باید بدان توجه نماید این است که ادعا مربوط به دستور اجراست یا عملیات اجرائی، که مورد اخیر در صلاحیت محاکم نبوده ولی اگر اعتراض به دستور اجرا باشد وفق ماده ۵ قانون اصلاحی اگر دادگاه شرایط مندرج را احراز کرد باید عملیات اجرائی توقیف نماید و اگر پرونده در اصل موضوع مطرح نباشد تقاضای توقیف عملیات اجرائی باید مطابق مواد ۳۱۰ الی۳۲۵ ق. آ. د. م انجام شود که در این مورد اگر دادگاه صلاحیت ذاتی داشته یعنی اگر دعوا مربوط به دستور اجرا باشد موظف به رسیدگی است. و در صورتی که دادگاه نظر به عدم صلاحیت داشته باشد با توجه به مواد ۱ و ۲۶ و ۲۸ قانون آئین دادرسی مدنی با صدور قرار عدم صلاحیت به شایستگی رئیس ثبت محل، پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال می دارد و اگر در اصل موضوع صالح نباشد قرار رد دادخواست صادر کرده و خواهان را ارشاد می کند که به ثبت محل مراجعه بکند زیرا دستور موقت بر توقیف عملیات اجرائی فرع بر دعوی ابطال عملیات اجرائی است. به عبارتی دعوای اصلی ابطال عملیات اجرائی است که متقاضی مطرح نکرده در نتیجه دادگاه تکلیفی ندارد طبق ماده ۲۷ عدم صلاحیت خود را صادر و پرونده را در اجرای ماده ۲۸ همین قانون به دیوان ارسال نماید. مبحث دوم: موارد بطلان دستور اجرا در این بخش به این موضوع پرداخته می شود که چه دستوری باطل است و نهایتا دادگاه حکم به بطلان آن دستور می دهد . برای روشن شدن موضوع ماده یک قانون اصلاحی سال ۱۳۲۲ مورد بررسی و تجزیه تحلیل قرار می گیرد چون در این ماده به افراد اجازه داده شده اگر شکایتی دارند می توانند اقامه ی دعوا نمایند. ماده ۱ قانون سال ۱۳۲۲ مقرر می دارد :« هر کس دستور اجرای سند رسمی را مخالف قانون یا از جهات دیگری شکایت از اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند به ترتیب مقرر در ایین دادرسی مدنی اقدام نماید.» بنابراین در چهار مبحث زیر، شرایط لازم برای تحقق این امر مورد بررسی قرار می گیرد: الف) سند باید رسمی لازم الاجرا یا اسناد در حکم آن باشد : منشا دستور سند باید سند رسمی قابل اجرا یا آرا بعضی از کمیسیون ها باشد. طبیعی است دستور اجرا در خصوص سندی که فاقد این شرایط باشد باطل است . بنابراین باید معلوم نمود چه اسنادی دارای این خاصیت لازم الاجرا می باشند ۱٫ موضوع ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶ اسفند سال ۱۳۱۰ شمسی با اصلاحات بعدی ، که مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول ، لازمال اجرا می داند ۲٫ موضوع ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد واملاک که کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است ۳٫ موضوع ماده ۱۱ قانون تاسیس بورس اوراق بهادار مصوب ۱۳۴۵ که بموجب ماده مذکور رای هیات داوری بورس لازم الاجرا است و اداره ثبت مکلف به اجرای آن می باشد ۴٫ موضوع مواد ۷۷ و ۱۰۳ و ۱۱۰ قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ مطابق ماده ۷۷ :کمیسیون ماده ۷۷ تشکیل می گردد که به اختلاف مودی و شهرداری در مورد عوارض رسیدگی نماید . وبدهی که این کمیسیون تشخیص دهد طبق مقررات اسناد قابل اجرا و قابل وصول است. ۵٫ موضوع مواد ۶ و ۷ قانون حفط نباتات مصوب ۱۳۴۶ ۶٫ ماده ۵۰ قانون تامین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ که مطابق با این ماده مطالبات سازمان بابت حق بیمه و خسارت و جریمه های نقدی که ناشی از اجرای این قانون یا قانون سابق باشد در حکم مطالبات مستند به اسناد لازم الاجرا است ۷٫ قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۵۱٫ ب)دستور اجرای مخالف سند : سندی که لازم الاجرا باشد نباید دستور اجرای ان مخالفتی با مفاد سند داشته باشد به عبارتی اگر دستور اجرا از مفهوم و معنای سند خارج باشد از موارد بطلان اجرائیه است معلوم اسست که اجرائیه مخالف مفاد سند است و نیاز به نظر قضایی نیست و ریس ثبت می تواند آن را رسیدگی بکند. اما بعضی از مواقع اجرائیه مخالف با مفاد سند، فنی و پیچیده است نیاز به نظر قضایی می باشد. برای روشن شدن موضوع رای شماره ۱۲۴_۲۷/۷/۱۳۴۴ صادره از هیات عمومی دیوان را بررسی می کنیم . در موارد مشابه رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتخاذ شده است که دادستان کل به شرح ذیل، موضوع را در هیات عمومی دیوان طرح نموده است که برای جلوگیری از اطاله کلام فقط رای هیات عمومی ذکر می گر دد۱ که خلاصه پرونده به شرح ذیل می باشد: در پرونده حقوقی ۱۹/۳۱۵۶ اداره املاک و مستغلات پهلوی قطعات زمین هایی را به مبلغ معینی به اشخاص اجاره داده و علاوه براینکه در اجاره نامه رسمی ذکر شده است پس از انقضای مدت اجاره اجرت المثل مطابق اجرت المسمی است شرط دیگری هم در هر یک از اجاره نامه ها گنجانده شده است چنانچه ماخذ حق الارضی برابر دستور اداره مرکزی تغییر یابد پیمان کار متعهد است پس از اخطار اداره املاک حق الارض مورد مطالبه را بپردازد. اداره املاک بعد از انقضای مدت هر یک از اجاره ها به نظر خود حق الارض را زیاد کرده و به مستاجر اخطار نموده و چون از پرداخت مابه التفاوت خودداری شده است .از طریق اداره ثبت محل اجرائیه صادر شده و اشخاص بوسیله وکلای خود برای توقیف و ابطال اجرائیه دادخواست داده اند که در این خصوص آراء متفاوتی صادر شده است که دادستان کل ،موضوع را در هیات عمومی دیوان طرح نموده و دیوان به شرح ذیل نظر داده است : « نظر به اینکه مستفاد از ماده ۹۳ قانون ثبت وماده ۵۰ در نظام نامه دفاتر اسناد رسمی این است که درخواست صدور اجراییه از دفتر خانه اسناد رسمی منحصرا نسبت به موضوعاتی ممکن است که در متن سند تصریح شده باشد. بنابراین صدور اجراییه بر مبنای حق الارض جدید مندرج در نامه اداره املاک مخالف مواد فوق الاشعار است و اداره املاک می تواند به جای درخواست صدور اجرائیه به طرح دعوا در دادگاه صلاحیت دار اقدام نماید این رای مطابق ماده واحده قانون و حدت رویه قضایی مصوب تیرماه ۲۸ در موارد مشابه لازم الاتباع است .» به طور کلی در ادعای اینکه دستور اجرا مخالف با مفاد سند است ، در اصالت سند شک وتردید نیست النهایه خواهان مدعی است که دستور اجرا با مفاد سند یعنی در معنی و موضوع سند انطباق ندارد . به فرض مثال در موردی که متعهدین سند دو نفر می باشند و مورد تعهد برداخت ده میلیون تومان صادر شود ، این دستور در قسمتی مخالف با مفاد سند سند است چون با توجه به اصل تساوی مسولیت ، مسولیت هر کدام از آنها فقط۵ میلیون تومان می باشد. یا اینکه زوجه به استناد سند نکاحیه مطالبه ۵۰ عدد سکه بهار آزادی را می نماید ولی دستور اجرا ئیه معادل قیمت سکه ها صادر می شود که این دستور با مفاد سند انطباق ندارد. ج) دستور اجرا مخالف قانون نباید باشد: در این حالت ظاهرا دستور با مفاد سند انطباق دارد و مقدمات اجرایه تیز ، مانند ابلاغ به متعهد صحصیح است. النهایه موضوع اجراییه با قانون موضوعه انطباق ندارد به عنوتان مثال قرارداد اجاره ای بطور رسمی برای یکسال بابت محل کسب تنظیم می شود و مورد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد. در این قرارداد آمده که ب پس از انقضای مدت، مستاجر مکلف به تخلیه می باشد . مدت منقضی شده و مستاجر ملک را تخلیه ننموده و لذا موجر تقاضای دستور اجرا نموده و دفتر خانه ذیربط دستور اجرا مبنی بر تخلیه ملک را صادر کرده است. که این اجراییه با توجه به قانون مذکور منحصرا” همان هایی است که در این قانون امده است و انقضای مدت جز در موارد مذکور در مواد ۱و ۸۴ قانون روابط موجر و مستاجر نیست و هرگونه شرطی که مانع اجرای این قانون شود با توجه به ماده ۳۰ قانون مذکور باطل است. د) ابطال اجرائیه از جهاتی دیگر ممکن است از جهات متعددی در افراد تقاضای ابطال دستور اجرا بنمایند که برای روشن شدن این قسمت ، به مصادیقی از ا آن پرداخته می شود : دادنامه شماره ۱۰۹/۷۲/۱۹ مورخ ۴/۴۷۳ شعبه ۱۹ دیوان عالی کشور خلاصه پرونده آقای علیرضا داخواستی علیه آقای یوسف جهت توقیف عملیت اجرایی به کلاسه الف۶۷۷۵/ صادره از شعبه ۱۴ اجرای به مبلغ یکصد میلیون در ۹/۶/ ۷۹ تاریخ ،تقدیم دادگاه کرده و اظهار نموده که یک دستگاه آبارتمان با شماره …. از خوانده خریده و کلیه ثمن برداخت نموده و ایشان بلاک را به خواهان منتقل کرده و تحویل داده است. و خوانده مذکور یک فقره چک تضمینی در اختیار داشت که به استناد آن تقاضای اجرائیه کرده است. نهایتا دادگاه بدوی چک مذکور را تضمین و حکم بطلان دستور اجرا داده که رای مذکور در دیوان تایید شده است و به این جهت که ادعای معترش ض به دستور به این دلیل است که چک تضمینی می باشد و چون اصل قرارداد انجام شده صدور اجراییه به موجب این سند خلاف قانون است .( یدالله . بازگیر . آراء دیوان عالی کشور . سال ۱۳۸۲) همچنین اگر دستور اجرا با تقاضای شخصیصادر شود . ور متقاضی دستور ذینفع نباشد دستم ور و مذکور بر خلاف قانون و قابل ابطال است . و از طرفی ممکن است تقاضای ابطال دستور اجرا به این جهت باشد که دستور اجرا توسط مرجعی صادر شده که صالح نباشد . مرجع صدور اجراییه در مورد اسناد رسمی و اسنادی که در حکم اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد متفاوت است: اگر سند ثبت شده راجع به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و یا املاک مورد وثیقه و اجاره ای مشمول روابط مالک و مستاجر باشد اعم از اینکه ملک مورد وثیقه ثبت شده یا نشده باشد در خواست اجرای مفاد ا آن از دفتر خانه ای که سند را ثبت کرده است به عمل می آید و مرجع در خواست و صدور اجراییه نسبت به این قبیل اسناد، دفتر خانه تنظیم کننده سند است. البته مطابق قسمت اخر بند الف ماده ۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۶ اگر سند راجع به ملک ثبت نشده باشد و موضوع ا آن وثیقه یا اجاره (مشمول قانون موجر و مستاجر) نباشد ذینفع جهت صدور اجراییه باید به دادگاه صلاحیت دار مراجعه بکند. در مورد قبوض اقساطی مربوط به اسناد رسمی در خواست صدور اجراییه از اداره ثبت محل و در تهران از اداره اجرای ثبت به عمل می اید . مگر اینکه طلبکار بخواهد از شرط سند هرنوع که باشد استفاده کند یا موجر درخواست وصول وجه قبوض اقساطی و فسخ و تخلیه مورد اجاره با هم داشته باشد که در این خصوص باید به دفترخانه مراجعه بکند مطابق بند ب ماده ۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی. اگر موضوع سند لازم الاجرا مهریه یا تعهداتی که ضمن قباله نکاحیه یا طلاق نامه یا رجوع نامه شده باشد در صورتی که راجع به مال منقول باشد درخواست صدور اجراییه از دفتر ازدواج یا طلاق که سند را ثبت کرده است به عمل می آید و اگر مربوط به اموال غیر منقول ثبت شده در دفتر املاک باشد مطابق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و … درخواست صدور اجراییه باید از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند بشود و اگر مربوط به اموال غیر منقول ثبت نشده باشد باید به دادگاه صالح مراجعه شود . درخواست صدور اجرایه برای سایر اسناد لازم الجرا از قبیل چک و اظهار نامه موضوع ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آبارتمت ان ها و غیره.. از اداره ثبت محل باید بشود و مرجع صلاحیت دار برای صدور اجراییه درمورد انها اداره ثبت است نه دفتر خانه ، زیرا دفتر خانه سند را ثبت نکرده است بنابراین اداره ثبت بانک محال علیه حق صدور اجراییه در مورد چک را دارد و در مورد آبارتمان ها مدیرن ابارتمان ها باید به اداره ثبتی که ابارتمان در حوزه ان واقع است مراجعه و از ان اداره درخواست اجراییه نماید (غلامرضا شهری . حقوق ثبت. ص۱۱۵ . کتاب سال ۷۳) نتیجه گیری اصل صحت قرارداد ها و اماره اصالت اسناد رسمی و اعتمادی که نسبت به رعایت قوانین و تشریفات وجود دادرد باعث شده که قانون گذار مفاد سند رسمی قابل اجرا بداند و نیازی به رسیدگی دادگاه ب پیدا نکند و حتی ادعای جعل نسبت به سند از قدرت اجرای ان نمی کاهدمگر اینکه به نظر مقام قضایی مقرون به دلایل کافی باشد . النهایه شرط اصلی قابلیت اجرایی سند رسمی این است که مفاد سند چنان صریح و قاطع باشد که که نیازی به رسیدگی قضایی نداشته. هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای صادره شماره ۲۹۱۵_۲۵/۱۰/۳۷ ضابطه صدور اجراییه را به این عبارت بیان کرده است : صدور اجراییه وقتی صحیح است که مدلول ثبت شده در دفتر اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد و نیز قانون گذار بعضی اسناد عادی و ارا کمیسیون را به مصلحتی قابل اجرا اعلام کرده است. که بعضی از اساتید حقوق به عنوان آثار اعتبار انشایی از آن ذکر می کنند. ۱٫ کاتوزیان . ناصر اثبات و دلیل اثبات . جلد اول . ۳۱۱ . سید حسن امامی . حقوق مدنی. ج۶ . ص ۸۲) مراجع رسیدگی کننده به دستور اجرا محاکم دادگستری معین شده و شکایت نسبت به عملیات اجرایی مربوط به مراجع ثبتی است و عملیات اجرایی علی الاصول به کلیه عملیاتی می گویند که بعد از امضا دستور اجرا انجام می گیرد ولی اگر موضوعی به ظاهر جز عملیان اجرایی باشد ولی رسیدگی به آن نیاز به اظهار نظر قضایی باشد در صلاحیت محاکم قضایی است اگرچه بعضی از قضات معتقدند که اینگونه موت ورد نیز در صلاحیت ادارات مربوط به ثبت است مانند اینکه اگر شخص ثالثی ادعای مال توقیف شده را نماید. (. ۱٫ نوبخت ، یوسف . اندیشه های قضایی . ص. ۲۰۷ سوال ۱۶۶) در حالیکه سردفتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت نمی توانند آثار حقوقی رابطه دو طرف را از قوانین استخراج و برای اجرای آن اقدام بکنند، اجرای قانون در دعاوی و تمییز حق از باطل با دادگاه است و نتیجه ای که گرفته می شود این است که شکایت به عملیات اجرایی در صلاحیت رئیس ثبت و هیات نظارت و شورای عالی ثبت است مگر اینکه رسیدگی به این عملیات از مواردی باشد که نیاز به اظهار نظر قضایی دارد . ۱٫شهری .غلامرضا . حقوق ثبت. ص ۱۲٫سال ۷۳ ۱٫دکتر لنگرودی. جعفر . آرای شورای عالی ثبت و شرح آن.رای شماره ۴۹ . ص ۶۹)
همان منبع . ص ۷۸ .۱ ۲٫یدالله بازگیر. حقوق ثبت منتخب ارا دیوان عالی کشور.چاپ۸۲ . شعبه۲۱٫سایت دیوان عالی کشور ۳۲۷/۲۱ـ ۲۱/۵/۷۱ ۱٫رای شما ره دکتر علی ابادی.عبالحسین.رای شماره ۱۳۹-۱۲/۸/۴۵ دیوان عالی کشور.ص ۱۶۵ ۱٫ ۱٫ شهری.غلام رضا.حقوق ثبت. بهار ۷۳٫ص ۳۶۳ ۱٫ قربانی. فرج الله . ارا وحدت دولت مردان.۱۳۷۹ .ص ۶۴۷

Read more:
تنظیم ونگارش قرارداد

۱: ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع قرارداد. ۲: درج عنوان قرارداد(مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت...

Close