الزام به تنظیم سند
در وضعيت گراني مسكن ، تامين هزينه گزاف خريد آپارتمان بسيار دشوار است. حال اگر پس از عقد قرارداد خريد آپارتمان فروشنده حاضر به تنظيم سند رسمي در دفتر اسناد رسمي نگردد و خريدار ، معامله خود را متزلزل احساس كند ، به دشواري ها و مشكلات خريد مسكن ، بيش از پيش افزوده مي گردد. در اين پست قصد دارم مختصري در خصوص دعاوي الزام به تنظيم سند رسمي و پيچيدگي هاي آن و اصولي كه در طرح دعواي الزام به تنظيم سند رسمي بايد رعايت گردد توضيحاتي را براي خوانندگان محترم وبلاگ كه همواره با تماس تلفني يا زدن ايميل يا قراردادن كامنت بنده را مورد لطف خود قرار داده اند ، ارائه نمايم.
معمولاً بنا به دو علت عمده فروشنده حاضر به تنظيم سند رسمي در محضر يا همان دفتر اسناد رسمي نمي گردد. يا قيمت آپارتمان در فاصله عقد قرارداد تا تاريخ تنظيم سند ، ترقي چشمگيري مي نمايد به نحويكه فروشنده احساس ضرر وزيان نموده و فكر مي كند آپارتمان را به قيمت نازلي فروخته است و چنانچه معامله فعلي را با عدم تنظيم سند رسمي بر هم بزند ، مي تواند مورد معامله را به شخص ديگري با قيمت بالاتري بفروشد. علت ديگر اين است كه آپارتمان نوساز بوده و هنوز سند تفكيكي براي آن صادر نشده تا فروشنده اقدام به تنظيم سند براي خريدار نمايد. از مراحل صدور سند رسمي تفكيكي براي هر واحد آپارتمان ، اخذ پايان كار از شهرداري مي باشد كه سازنده بدليل وجود خلافي در ساختمان ، حاضر به پرداخت جريمه هاي شهرداري و اخذ پايان كار و متعاقباً اخذ سند رسمي نمي باشد. هر چند علت عدم تنظيم سند رسمي به غير از دو مورد پيش گفته موارد بي شماري مي تواند باشد ولي دو علل عمده و رايج آن كه در اكثر پرونده هاي الزام به تنظيم سند رسمي به چشم مي خورد بالا رفتن قيمت املاك و وجود خلافي ساختمان مي باشد.
در هر حال در موعدي كه در مبايعه نامه مذكور شده است ، فروشنده يا مالك اصلي آپارتمان در دفتر اسناد رسمي حاضر نمي شود و خريدار چاره اي جز طرح دعواي الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي در دادگاه نمي بيندبراي پيروزي در دعواي تنظيم سند رسمي ، خواهان يا به عبارتي خريداري كه اقدام به طرح اين دعوي در دادگاه مي كند بايد سه مورد را به اثبات برساند : اول اينكه مورد معامله را از شخص خوانده خريداري نموده است و مبلغ آن را نيز پرداخت كرده و براي الباقي ثمن معامله نيز آمادگي پرداخت دارد. براي اثبات انجام معامله استناد به مبايعه نامه منعقده كافي مي باشد. لازم به ذكر است در جلسه دادرسي در دادگاه همراه داشتن اصل مبايعه نامه ضروري است. براي اثبات پرداخت مبلغ مورد معامله نيز چنانچه مبالغ بصورت چك بانكي پرداخت شده باشد ، دادگاه وضعيت وصول وجه چك ها را از بانك هاي عامل استعلام مي نمايد. همچنين اقرار فروشنده در دريافت ثمن معامله نيز بي تأثير نيست. در حالتي كه بين طرفين معامله بيع نامه اي وجود ندارد يا قولنامه موجود به هر دليلي از بين رفته است نبايد نااميد شد بلكه بايد با توسل به ساير ادله اثباتي ، انجام معامله را براي قاضي اثبات كرد. مورد دوم اثبات اينكه خوانده يا همان فروشنده عهدشكن به تعهد خود مبني بر حضور در دفترخانه اسنادرسمي و تنظيم سند رسمي انتقال عمل نكرده است. براي اثبات اين مطلب نيز يا گواهي عدم حضور صادرشده از دفتر اسناد رسمي مشخص شده در مبايعه نامه به دادگاه ارائه مي گردد يا اظهارنامه ارسالي از سوي خريدار براي فروشنده. سومين موردي كه بايد براي دادگاه اثبات گردد ، اين است كه مالك رسمي مورد معامله شخص خوانده يا همان فروشنده مي باشد. به عبارتي دادگاه براي اينكه فروشنده را اجبار به تنظيم سند رسمي نمايد بايد احراز كند فروشنده اي كه از زير تعهد تنظيم سند رسمي شانه خالي نموده خود مالك رسمي ملك بوده و نام وي در سند رسمي به عنوان آخرين انتقال گيرنده ثبت شده است. اگر فروشنده مالك رسمي ملك نباشد و به عبارتي نام او در سند رسمي نباشد ، اجبار او به انتقال سند نيز امري عبث و بيهوده است. چرا كه او اصالتاً چون مالك نيست نمي تواند اقدام به تنظيم سند رسمي براي خريدار نمايد. براي اثبات اين مطلب نياز به اقدام خاصي نيست چراكه در اكثر دعاوي الزام به تنظيم سند رسمي عموماً دادگاه ، آخرين وضعيت مالكيت پلاك ثبتي مورد منازعه را از اداره ثبت محل استعلام مي نمايد.
در اين قسمت ممكن است خواندگان محترم کانال اشتباهاً حالتي را برداشت نمايند كه شخصي ملكي را كه مالكش نبوده به خريدار فروخته است ، لذا لازم به تذكر مي دانم كه تشريح اين حالت در مباحث كلاهبرداري و فروش مال غير قرار مي گيرد كه اين اعمال جرم بوده و از مبحث الزام به تنظيم سند رسمي خارج است. مقصود ما از اينكه مالك رسمي ملك شخص فروشنده نباشد ، حالتي است كه شما منزل مسكوني را از شخصي خريداري كرده ايد كه اين فروشنده آن را از مالك رسمي خريداري كرده ولي قبل از تنظيم سند رسمي با استناد به مبايعه نامه تنظيمي در بنگاه آن را به شما فروخته است. يا اينكه خريدار قبلي كه ملك را از مالك رسمي خريداري نموده به جاي تنظيم سند قطعي ، سند وكالتي به نام خود تنظيم نموده است. در اسنادي كه فروش مورد معامله بصورت سند وكالتي تنظيم مي گردد ، نام خريدار در پرونده ثبتي موجود در اداره ثبت به عنوان مالك جديد ثبت نمي گردد. بنابراين در همه حالت هاي فوق چنانچه دادگاه از اداره ثبت وضعيت مالكيت پلاك ثبتي را استعلام نمايد و در پاسخ استعلام ، اداره ثبت اعلام نمايد كه آخرين مالك پلاك مورد دعوي شخصي است كه نام او جزء خواندگان دادخواست طرح شده نمي باشد ، دادگاه قرار رد دعوي صادر مي نمايد. بعلت اينكه فروشنده مالك نيست تا اختيار تنظيم سند داشته باشد و اجبار به تنظيم سند رسمي شود.
فرايند احقاق حق در دادگستري فرايندي طولاني و هزينه بردار است. حتي بسياري از مواقع شخصي كه حقوقش تضييع شده با اشتباه و بدون مشورت با وكيل اقدام به طرح دعوي مي كند و پس از سال ها سرگرداني در دادگاهها متوجه مي شود كه اگر اشتباهاتي را در طرح دعواي اوليه مرتكب نمي شد ، زمان و هزينه كمتري را از دست مي داد. يكي از مهم ترين مسائل در طرح هر دعواي حقوقي علي الخصوص دعواي الزام به تنظيم سند رسمي ، ذكر همه خواسته هاي مدعي در قسمت خواسته در فرم چاپي مخصوص دادخواست مي باشد. بطور مثال اگر ملك خريداري شده هنوز تسليم خريدار نشده ، خريدار علاوه بر الزام به تنظيم سند رسمي ، الزام فروشنده به تحويل و تسليم مورد معامله را نيز بايد به عنوان خواسته در دادخواست مطرح نمايد. حال شخصي كه به اين مطلب آگاهي نداشته باشد و با حاضرشدن نزد عريضه نويساني كه در همه مجتمع هاي قضايي سازماندهي شده اند ، دادخواستي غيرفني و غيراصولي را تنظيم نمايد ، پس از صادرشدن حكم اوليه و گذشت مهلت هاي قانوني براي اعتراض و در نهايت قطعي شدن رأي در دادگاه تجديدنظر كه خود فرايندي طولاني مي باشد ، ملاحظه مي كند كه فروشنده آپارتمان را به وي تحويل نمي دهد. حال او بايد تمام اين مراحل را از ابتدا براي طرح دعواي الزام به تسليم ملك طي نمايد كه خود سبب صرف وقت و هزينه اضافي مي گردد.
همانطور كه اشاره شد يكي از عمده ترين دلايل امتناع فروشندگان از تنظيم و امضاء سند رسمي انتقال ملك ، تازه ساز بودن منزل مسكوني و عدم سير مراحل صدور سند رسمي مالكيت نظير اخذ پايان كار ، نقشه برداري و اخذ صورتمجلس تفكيكي و ساير موارد است كه همه اين موارد در رديف خواسته به عنوان آنچه كه خواهان از دادگاه تقاضا دارد و بايد در حكم دادگاه قيد گردد ، بايد مرقوم شود.
اگر در فاصله عقد قرارداد خريد ملك تا تنظيم سند رسمي در دفتر اسناد ، فروشنده يا خريدار فوت كند ، تكليف چيست؟ به عبارتي فوت فروشنده در دعواي الزام به تنظيم سند رسمي چه اثري دارد؟ در صورت فوت فروشنده دعواي الزام به تنظيم سند رسمي بايد به طرفيت وراث فروشنده اقامه گردد. شناسايي طبقات مختلف ارث به منظور احصاء وراث فروشنده خود داراي پيچيدگيهايي مي باشد كه تشريح همه آنها در اين مبحث نمي گنجد. همچنين در صورت فوت خريدار نيز وراث خريدار مي توانند به قائم مقامي از خريدار اقدام به طرح دعوي عليه فروشنده خاطي نمايند. البته بدليل پايين بودن سطح اطلاعات حقوقي افراد جامعه ، قبل از اينكه پرونده اي در دستگاه قضايي تشكيل شود ، فروشنده مي تواند با رويت گواهي انحصار وراثت خريدار مرحوم و ارائه آن به دفترخانه اسناد رسمي اقدام به انتقال رسمي سند به وراث مندرج در گواهي انحصار وراثت نمايد و بدينگونه باري از دوش قوه قضائيه براي رسيدگي به پرونده و همچنين از دوش ورثه خريدار فوت شده بردارد.
محمدرضا نژادبخش
بدون دیدگاه