رهنِ ملك توسط فروشنده، پس از مبايعه نامه ي آن

به دفعات مشاهده یا شنیده شده است که فروشنده ای پس از تنظیم مبایعه نامه ی عادی و پیش از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار ، با مراجعه ی به یکی از بانکهای کشور ،اقدام به اخذ وام نموده، وهمان ملکی که پیشتر نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم نموده بود را به عنوان وثیقه ی وام ، در رهن بانک قرار داده است .
صرف نظر ازاینکه بی تردید اقدام فروشنده در ترهین قرار دادن ملک موضوع مبایعه نامه، تعدی به حقوق خریدار آن ملک است، سوالی به ذهن متبادر می گردد وآن اینست که: در رهن قراردادن ملکی که قبلا نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم گردیده است، بدون اجازه ی خریدار جرم است یا خیر؟
به تعبیرِ دیگر، آیا خریدار برای احقاقِ حق خود میتواند فروشنده را تحتِ تعقیبِ جزایی قرار دهد، و یا تنها راه حلِ مسأله ، مراجعه به محاکمِ حقوقی است؟
بی گمان دست یابی به پاسخ سوال مذکور، در رویه ی عملی و اقداماتی که خریدار برای استیفاء حقوق خود باید به انجام رساند، موثر و مفید خواهد بود.

همان گونه که مطرح گردید ، پرسش مطروحه ، ناظر به عملکرد شخصی است که نسبت به ملکی مبایعه نامه ای عادی تنظیم می نماید، و پس از امضای آن با خریدار که معمولا با اخذ ثمن نیز همراه است و ازانجاییکه مبایعه نامه ی تنظیمی در سند ملک انعکاسی ندارد، بدون علم و اطلاع خریدار ، به بانک مراجعه و به موجب سند رسمی ،ملک را در رهن آن بانک قرار داده و به اصطلاح جامعه، برروی آن ملک وام می گیرد.
در این وضعیت، خریدار ملک موصوف برای احقاق حق خود و تزلزلی که درعقدبیع منعقده حاصل شده است ،به ناچار می بایست با مراجعه به مراجع قضایی، اقدامات قانونی خودرا معمول دارد.
اما تردید در این بخش حاصل میگردد که ، آیا خریدار میتواند فروشنده را تحت تعقیب کیفری قراردهد یابرای استیفای حق خود ناگزیربه رجوع به محاکم حقوقی است .
دراین مورد میان حقوقدانان و صاحب نظران ٢ نظر وجوددارد ؛
عده ای قائل به قابلیت تعقیب کیفری فروشنده می باشند ، و در مقابل آنها برخی بر این عقیده اند که فروشنده قابل تعقیب جزایی نیست و راه حل مساله را فقط درقالب پیگیری درمحاکم حقوقی می دانند.

الف : دلایل واستدلال های موافق جرم انگاری موضوع
این گروه از حقوقدانان نیز خود ٢ دسته اند:
۱- عده ای عمل فروشنده را از مصادیق “انتقال مال غیر” می دانند ومستنداً به ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۵و ١٣٠٨/١/٨، فروشنده را مستحق مجازات کلاهبرداری می دانند.
ایشان براین عقیده اند که با توجه به ماده یک قانون اخیرالذکرکسی که مال غیررا با علم به اینکه مال غیراست به نحوی از انحاء, عیناً و منفعتاً ، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب … می شود.
مبنای استدلال و استناد این دسته از موافقین جرم انگاری موضوع این است که ، باتنظیم مبایعه نامه، مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک موضوع قرارداد استقراریافته است و هرچند هنوز سندرسمی انتقال تنظیم نگردیده اما ازاین پس خریدار مالک ملک است ، به همین جهت چنانچه فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع ، ملک را در رهن شخص دیگری قرار دهد ، عملا حقوق عینی و مالکانه ی خریدار را که اکنون مالک ملک محسوب می شود را زائل و نتیجتاً مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.
ازاین رو می توان فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرارداد وبا محکوم نمودن وی، حکم به ردّ مال به خریدار را از دادگاه اخذ نمود تا به این وسیله مالکیت طلق خریدار نسبت به ملک مجددا استوار و مستقر گردد .
۲- گروه دیگر ازموافقین جرم انگاری عمل فروشده، مبنای استدلال خودرا ماده ١١٧قانون ثبت قرارداده اند.
به موجب این ماده ی قانونی : ” هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ، اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد” ) . اصلاحی ١٣١٢/۵/٧)
ایشان درتشریح نظریه خود چنین میگویند که : هرچند با تنظیم مبایعه نامه و قبل از تنظیم سند رسمی، ممکن است مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک کاملاً استقرار نیافته باشد ،اما مبایعه نامه ی تنظیمی مؤید و مفید انتقال و استقرار حق برای خریدار است. و فروشنده ای که پس ازمبایعه نامه، آن ملک را در رهن شخص دیگری قرار می دهد، در واقع عملی معارض با حق خریدار مرتکب شده است و به موجب ماده ١١٧ قانون ثبت،مرتکبِ فعلِ مجرمانه گردیده و قابل تعقیب کیفری و مجازات است.

بنابراین و با ملحوظ نمودنِ مطلبِ پیش گفته، موافقینِ تعقیبِ کیفرىِ فروشنده، هرچند در مبانىِ استدلالىِ خود اختلاف دارند، اما در نهایت هردو دسته از این گروه، موافق قابلیت تعقیب و مجازات فروشنده ای هستند که پس از مبایعه نامه ، ملک موضوع قرارداد را در رهن دیگری قرار می دهد و بر این اعتقاد استوار هستند که ،باتوجه به طولانی بودن مراحل دادرسی در محاکم، از عدالت به دوراست که خریدار با یک برگه مبایعه نامه ی عادی به مصاف بانکی برود که حداقل سِلاحِ او در این کارزار حقوقی، سند رسمی رهنی است که در اختیاردارد .
ب : دلایل و استدلال های مخالفین جرم انگاری موضوع :
درمقابل گروه بالا ، عده ای از حقوقدانان بر این عقیده هستند که درصورت وقوع چنین اتفاقی ، قانوناً جرمی حادث نگردیده ، وتنها راه احقاق حق خریدار، مراجعه به محاکم حقوقی و الزام فروشنده به فک رهن از ملک موضوع مبایعه نامه است .این دسته از حقوق دانان درمقابل استدلال های موافقین جرم انگاری چنین اظهار می دارند:
اولاً : عقدرهن از عقود ناقله محسوب نمی شود و تنها برای مرتهن (بانک) نسبت به وثیقه (ملک) ، حق عینی ایجاد می نماید.
آن چه در ماده یک قانون راجع به انتقال غیر تصریح گردیده است، “انتقال عین یا منفعت مال دیگری است “،
حال آنکه در مانحن فیه کمترین انتقالی صورت نمی گیرد.
ازطرف دیگر با اصل حقوقی منع تفسیر موسع قوانین کیفری مواجه هستیم، و نمی شود ونباید قوانین جزایی به نحوی تفسیر گردد که شمول مصادیق آن گسترده گردد و درنتیجه به ضرر متهم شود.هرچند ممکن است نتیجه ی عدم پرداخت اقساط وام ،انتقال ملک به بانک باشد، اما به صرف عقدرهن ، هیچگونه تملیکی صورت نمی گیرد، وانطباق موضوع با قانون راجع به انتقال مال غیر، خارج از قواعد و اصول حقوقی و در نتیجه مردود است .
ثانیا : مخالفین جرم انگاری مقابل آن عده ای که عمل فروشنده را منطبق با ماده ی ١١٧ قانون ثبت می دانند ، چنین پاسخ میدهند که : اساس و مبنای اجرای مقرره ی ماده ی ١١٧ قانون ثبت، قابلیت و تاب تعارض میانِ دو سند است. در موضوع حاضر ،ابتدا نسبت به ملکی مبایعه نامه ای عادی تنظیم می شود و متعاقب آن با سند رسمی ، ملک در رهن قرار می گیرد ، بنابراین اساساً این دوسند، یعنی “مبایعه نامه ی عادی” و “سند رسمی رهن” نمی توانند در تعارض یکدیگر قرارگیرند، چرا که سند عادی و سند رسمی در دوکفّه ی برابر قرار ندارند.
مبنای استدلال این گروه در این خصوص ، رای وحدت رویه ی شماره ۴٣مورخ ١٣۵١/٨/١٠ هیأت عمومی دیوان عالی کشور می باشد.در این رای آمده است :” نظر به اینکه شرط تحقق بزه شمول ماده ی ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک ، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ی۴٧ قانون مزبور اجباری می باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴٨ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت ، بنابر این چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله ی سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله ی اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد .”
پس ملاحظه می گردد باتوجه به این رای ونیز ماهیت این دو سند، و عدم تاب و توان تعارض میان سند عادی (مبایعه نامه) و سند رسمی (رهن) ، موضوع نسبت به ماده ی ١١٧ قانون ثبت خروج موضوعی دارد و این ماده در خصوص موردمُجرا نمیباشد.
نتیجه گیری :
با ملاحظه ی استدلال های مذکور و تطبیق آن با مقررات و اصول حقوقی، هرچند ممکن است خریداری که با این معضل مواجه می شود ،در پیچ خم رسیدگی های طولانی حقوقی گرفتار آید، و شاید عدالت چنین اقتضا داشته باشد که قانون حمایت بیشتری از حقوق حقه ی وی داشته باشد ، اما نباید فراموش کرد که مهم تر از تسهیل امور افراد، حکومت قانون و اجرای صحیح آن براساس اصول و قواعد مسلم حقوق است .
اصل فقهی و عقلی برائت و اصل عدم تفسیر موسع قوانین جزایی، ناظر به این مورد است که موضوع حاضر نمی تواند جنبه ی جزایی داشته باشد.خریدار می بایست دربرخورد با چنین اتفاقی با توجه به حق سابق خود بر ملک ، ونظر به اینکه رویه ی حاضردر محاکم ایران ، برای مبایعه نامه اعتبار بیع قطعی شناخته است و با توجه به این که عمل فروشنده در به رهن قرار دادن ملک ، عمل فضولی است، با تقدیم دادخواست به دادگاه های حقوقی و طرف دعوا قراردادن فروشنده و بانک مرتهن ، ضمنِ ردّ عملِ فضولیِ فروشنده و عدم تنفیذِ آن، الزام فروشنده به فک رهن از ملک را خواستار گردد.

Read more:
قانون اجرای احکام مدنی

‌فصل اول - قواعد عمومی مبحث اول - مقدمات اجرا ماده 1 - هیچ حكمی از احكام دادگاههای دادگستری به...

Close