تنظيم سند اجاره برای اتباع بيگانه


تنظيم سند اجاره براي اتباع بيگانه:

حسب بررسي‌هاي معموله در آئين‌نامه استملاك اتباع بيگانه مصوب 1344 و آئين‌نامه چگونگي تملك اموال غيرمنقول توسط اتباع خارجي غيرمقيم در جمهوري اسلامي مصوب سال 1374 تمام شرايط و ضوابط تعيين شده مربوط به تملك است و در هيچ جاي مقررات مزبور شرايط براي اجاره تعيين نشده است.

ماده 45 آئين‌نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 مقرر مي‌دارد در مورد معاملات با حق استرداد (بيع شرط و رهن و غيره) اتباع خارجه تحصيل اجازه مخصوص از اداره ثبت محل لازم نيست و مثل معاملات اتباع داخله بايد وضعيت ثبتي ملك استعلام و خلاصه معامله نيز به اداره ثبت ارسال گردد.

هرچند در ماده مزبور به موضوع اجاره تصريح نگرديده ليكن بخشنامه سازمان ثبت كه در مجموعه بخشنامه‌هاي فعلي ذيل بند 361 آمده و تاريخ تصويب آن مشخص نيست تكليف اجاره اتباع بيگانه را مشخص كرده است.

بند 361 مجموعه بخشنامه‌ها ـ در هر مورد كه اتباع بيگانه قصد تملك و يا اجاره اموال غيرمنقول در ايران داشته باشند دفاتر اسناد رسمي بايست قبلاً موافقت سازمان ثبت را جلب نمايند. هرگاه مدت اجاره از پنج سال تجاوز ننمايد جلب موافقت ضروري نيست و فقط بايستي مراتب را با ذكر خصوصيات و مشخصات موجر و مستأجر و محل مورد اجاره به اداره كل امور املاك گزارش نمايند.

بديهي است حسب مقررات ماده 42 آئين‌نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 در موقع مراجعه كليه اتباع خارجه براي تملك اموال غيرمنقول بايد سردفتران جواز اقامت آنها را در صورتي كه مدت آن منقضي نشده باشد ملاحظه نمايند.

در حال حاضر جواز اقامت مزبور توسط ادارات امور اتباع و مهاجرين خارجي هر استان صادر مي‌گردد.

نكته ـ مستفاد از مجموع مقررات استملاك اتباع بيگانه و معاني الفاظ استملاك و تملك به نظر مي‌رسد مقررات مزبور براي خريد يا اجاره نمودن اموال غيرمنقول بوده و در مورد فروش يا اجاره دادن نياز به رعايت آئين‌نامه مزبور نيست.

تنظيم سند اجاره توسط ولي يا قيم محجورين:

بديهي است تنظيم سند اجاره براي محجور اعم از آنكه موجر باشد يا مستأجر امكان‌پذير مي‌باشد ليكن رعايت عموم مقررات ماده 57 قانون ثبت اسناد و مواد 1190 و 1194 و 1218 قانون مدني الزاميست. نكته خاصي كه در اين خصوص مي‌تواند مورد سوال باشد اينكه آيا براي تنظيم سند اجاره نسبت به اموال محجور توسط قيم، اجازه و موافقت دفتر سرپرستي صغار نيز لازم است؟

ماده 22 آئين‌نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 مقرر داشته:

تنظيم و ثبت معاملاتي كه از طرف قيمين صغار و محجورين نسبت به اموال آنها در دفاتر واقع مي‌شود بدون اجازه كتبي مدعي‌العموم محل ممنوع است.

از طرفي ماده 83 قانون امور حسبي مصوب 1319 كه هم‌ قانون است و هم مؤخرالتصويب نسبت به آئين‌نامه فوق‌الذكر مي‌باشد مقرر مي‌دارد:

اموال غيرمنقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعايت غبطه او و تصويب دادستان.

با عنايت به مراتب فوق به صراحت ماده 83 قانون امور حسبي كه فقط فروش اموال محجور را منوط به تصويب دادستان نموده و با توجه به اينكه مقررات مزبور به عنوان قانون لاحق مي‌تواند كليت كلمه «معاملات» در ماده 22 آئين‌نامه را كه شامل كليه معاملات اعم از خريد و فروش و معاملات نسبت به عين يا منافع مي‌شود تخصيص نمايد ليكن اخذ موافقت مدعي‌العموم جهت خريد و اجاره و رهن اموال غيرمنقول براي محجورين به رعايت احتياط و به منظور حفظ غبطه صغير اقرب به صواب به نظر مي‌رسد بلكه به استناد آئين‌نامه خاص دفاتر اسناد رسمي اخذ موافقت الزامي است.

در خصوص اين سؤال كه تكليف و سرنوشت عقد اجاره‌اي كه توسط قيم يا ولي صغير منعقد گرديده پس از رشد نامبرده چگونه خواهد بود؟ دو نظر هست:

نظر اول ـ در موردي كه ولي يا قيم، مال محجور را به اجاره مي‌دهد گفته شده است عقد اجاره، تا زماني كه صغير كبير نشده يا محجور رشد خود را به دست نياورده است درست و براي پس از آن غيرنافذ و موكول به اجازه اوست.

اين نظريه بسياري از فقها از جمله صاحب جواهر و حقوق‌دانان از جمله مرحوم دكتر امامي است.

نظر دوم ـ قرارداد اجاره پس از رشد صغير يا محجور نيز تا پايان مدت قرارداد به قوت و اعتبار خود باقي است و تنفيذ مجدد لازم ندارد. نظر دوم از چند جهت قابل توجيه و موجه‌تر است.

1 ـ با توجه به تعريف و ماهيت اجاره كه واگذاري انتفاع از مورد اجاره را براي آينده مي‌داند بنابراين آنچه مهم است صلاحيت و اهليت طرفين قرارداد در هنگام انعقاد قرارداد است و با توجه به اينكه قيم و ولي قهري مأمور اداره اموال محجور هستند بنابراين اگر در مقام اداره مال محجور، ملك او را اجاره دهند و در خلال مدت، حجر از بين برود، نمي‌توان ادعا كرد كه اجاره فضولي است زيرا در زمان انعقاد قرارداد سرپرست محجور در حدود صلاحيت خويش اقدام كرده است.

2 ـ مي‌توان وضع قيم يا ولي را با متولي قياس كرد زيرا هر دو نماينده هستند و به استناد ماده 499 قانون مدني هرگاه متولي با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمي‌گردد.

3 ـ رعايت مصالح عمومي و اعتبار بخشيدن به قراردادهاي فيمابين اشخاص حكم مي‌كند كه اين نوع قراردادها به قوت و اعتبار خود باقي باشند تا نظام جامعه و اعتماد افراد به قراردادهاي حقوقي خدشه‌دار نشود.

4 ـ اصولاً قانونگزار به استمرار و اصالت عقد اجاره تا پايان مدت اجاره نظر داشته و از جمله در ماده 497 قانون مدني مقرر داشته عقداجاره به واسطه فوت موجر و مستأجر باطل نمي‌شود. از ملاك اين ماده مي‌توان استنباط نمود كه عقد اجاره پس از حصول رشد صغير كماكان به قوت و اعتبار خود باقي بوده و به تنفيذ مجدد نيازي ندارد.

اجاره سهام شركتها:

سؤال: آيا سهام شركت از ناحيه صاحب سهم به صورت اجاره به غير قابل واگذاري است يا نه و آيا صاحب سهم نسبت به سهم خود حق عيني دارد يا ديني؟

نظر اول: اجاره سهم‌الشركه فقط در شركتهاي سهامي با نام كه سهام آن حقوق عيني تلقي مي‌شود مجاز است و لاغير.

نظر دوم: چون سهام شركاء پس از ثبت شركت به صورت حق عيني درآمده و اصل بر اين است كه صاحب مال حق هرگونه دخل و تصرف در مال خود و حق واگذاري و از جمله اجاره دادن آن را دارد و بنا به قاعده تسليط، اجاره سهم‌الشركه جايز است.

نظريه اكثريت قضات دادگاه‌ها:

نظر به اينكه حق صاحب سهم در شركت حق ديني است نه عيني و حقوق ديني قابل واگذاري نيست و شرايط اساسي صحت معامله و اركان عقد اجاره با توجه به ماده 190 قانون مدني و نيز بنا به تعريف قانوني اجاره از حيث مشخص بودن موضوع معامله و امكان استيفاي منفعت و قدرت بر تسليم در اجاره سهام، مصداق ندارد و غالباً شخصيت شركاء در شركت مناط اعتبار است علي هذا سهم‌الشركه قابل اجاره دادن نيست.

فسخ سند اجاره:

به استناد ماده 46 آئين‌نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 در مورد فسخ معاملات املاك ثبت شده، دفاتر اسناد رسمي مكلف هستند پس از قيد فسخ در دفاتر و سند مالكيت لاشه سند معامله و اعلاميه فسخ را به دفتر املاك حوزه ثبت ارسال داشته و رسيد دريافت نمايند.

بديهي است چنانچه مدت مندرج در سند اجاره كمتر از سه سال باشد صرفاً قيد فسخ در دفاتر كفايت مي‌كند.

مستفاد از عبارت «قيد فسخ در دفاتر» به نظر مي‌رسد قانونگزار درج عمليات فسخ در ستون ملاحظات ثبت دفتر را براي پايان موضوع قرارداد يا معامله كافي دانسته ليكن استنباط اينكه دفاتر اسناد رسمي براي اقدام به فسخ، مكلف به ثبت فسخ در ستون ملاحظات دفتر باشند منطقي به نظر نمي‌رسد زيرا تنظيم هرگونه اقرارنامه‌اي كه مورد درخواست اشخاص بوده و مغاير با قوانين موضوعه نبوده و گواهي‌هاي لازم براي تنظيم آن از مراجع ذيربط اخذ گرديده از جمله تكاليف دفاتر اسناد رسمي است و حداقل در خصوص اين موضوع صراحت قانوني مبني بر ممنوعيت تنظيم اقرارنامه فسخ در دست نيست.

ليكن اخبار عمليات فسخ در ستون ملاحظات و امضاء آن توسط اصحاب معامله و خود سردفتر به هر ترتيب از جمله وظايف تكليفي سردفتر مي‌باشد.

در خصوص فسخ اسناد و از جمله فسخ سند اجاره بندهاي 66 و 75 و 76 و 102 و 108 مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي تعيين تكليف نموده است.

گواهي‌هاي لازم براي فسخ اجاره:

1 ـ گواهي دارايي

به استناد ماده 187 قانون ماليات‌هاي مستقيم كه مقرر مي‌دارد در كليه مواردي كه معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و نيز فصول اول و ششم باب سوم اين قانون به موجب اسناد رسمي صورت مي‌گيرد صاحبان دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از ثبت و يا اقاله و يا فسخ سند معامله مراتب را با شرح و مشخصات كامل و چگونگي نوع و موضوع معامله مورد نظر به حوزه مالياتي محل وقوع ملك و يا محل سكونت مؤدي حسب مورد اعلام و پس از كسب گواهي انجام معامله اقدام به ثبت يا اقاله يا فسخ معامله حسب مورد نموده و شماره مرجع صدور آن را در سند معامله قيد نمايند.

2 ـ گواهي سازمان تأمين اجتماعي

براي اجاره محل‌هاي تجاري، اداري و كارگاهي حسب مقررات ماده 37 قانون تأمين اجتماعي هنگام نقل و انتقال عين يا منافع مؤسسات و كارگاه‌هاي مشمول اين قانون اعم از اينكه انتقال به صورت قطعي، شرطي، رهني، صلح حقوق يا اجاره باشد و اعم از اينكه انتقال به صورت رسمي يا غيررسمي صورت بگيرد انتقال گيرنده مكلف است گواهي سازمان را مبني بر نداشتن بدهي معوق بابت حق بيمه و متفرعات آن از انتقال دهنده مطالبه نمايد. دفاتر اسناد رسمي مكلفند در موقع تنظيم سند از سازمان راجع به بدهي واگذاركننده استعلام نمايند.

هرچند در قانون مزبور برخلاف ماده 187 قانون ماليات‌ها جهت فسخ معاملات از جمله فسخ اجاره تصريح نشده ليكن عموم مقررات مزبور و رعايت مصلحت طرفين قرارداد اجاره و با عنايت به اينكه معمولاً سازمان تأمين اجتماعي محل مورد اجاره را بدهكار مي‌داند نه اشخاص داراي فعاليت در آن محل را، اخذ مفاصا حساب تأمين اجتماعي براي فسخ اجاره ضروري است.

آيا اسناد اجاره‌اي كه درسال‌هاي قبل تنظيم شده پس از پايان مدت، خود به خود فسخ شده تلقي مي‌گردند؟

در بادي امر و حسب صراحت ماده 494 قانون مدني كه مقرر مي‌دارد عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف مي‌شود چنين به نظر مي‌رسد كه عقود اجاره كه به صورت سند رسمي ثبت و امضاء گرديده چنانچه مدت آنها سپري شود فسخ شده تلقي مي‌گردند.

از آنجايي كه هميشه پايان قرارداد اجاره ملازم با فسخ قرارداد مزبور نيست و نظر به اينكه در قوانين مربوط به روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌هاي 56 و 62 و 76 پس از تنظيم قرارداد اجاره حقوقي را براي طرفين قرارداد شناخته و از جمله در اماكن تجاري حق سرقفلي و كسب و پيشه را پيش‌بيني نموده و همچنين رضايت طرفين را براي ادامه اجاره بدون تنظيم قرارداد جديد و به صرف سكونت طرفين مجاز شمرده و اجرت‌المثل را مقرر داشته علي‌هذا فسخ سند اجاره يك اقدام حقوقي مستقل بوده و اجراي آن اراده طرفين قرارداد و امضاء آنها را لازم دارد.

به همين دليل نيز ادارات ثبت اسناد در هنگام تنظيم اسناد مالكيت المثني اجاره‌هاي مدت گذشته را نيز مجدداً در ستون نقل و انتقالات قيد مي‌نمايند تا مبادا تضييع حقي صورت گيرد.

بند 76 مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي مقرر مي‌دارد در مواردي كه تخلف مستأجر از مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر محرز است قيد فسخ سند اجاره جز با حضور و امضاء طرفين و يا صدور حكم دادگاه ممنوع است.

در تاريخ 4/5/71 اداره كل ثبت استان در خصوص موضوع در پاسخ به سؤال دفترخانه اعلام مي‌دارد:

مطرح نمودن فسخ سند اجاره كه مدت آن در 33 سال قبل پايان يافته مورد ندارد خاصه آنكه ملك در تصرف مستأجران سند نبوده و در تصرف خريدار باشد.

مع‌الوصف نظر فوق وجاهت قانوني و حقوقي ندارد هرچند مي‌تواند راهگشاي موارد خاص باشد علي هذا در خصوص اين گونه موارد دو راهكار پيشنهاد مي‌شود:

1 ـ موجر و مستأجر يا قائم‌مقام قانوني آنها با حضور در دفترخانه اقدام به فسخ اجاره نمايند.

2 ـ ذي نفع به دادگاه و مراجع صالحه قضايي مراجعه و ابطال و فسخ سند مزبور را درخواست و دادگاه در اين خصوص اصدار رأي نمايد.

الزام به تنظيم سند رسمي اجاره:

دعوي الزام به تنظيم سند رسمي اجاره از دعاوي متداول بين موجر و مستأجر است هرچند سند رسمي از جهاتي براي طرفين عقد مهم است ليكن درخواست الزام به تنظيم سند رسمي بيشتر از طرف مستأجر صورت مي‌گيرد.

ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مقرر مي‌دارد: در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده، مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه اختلاف داشته باشند هر يك مي‌توانند براي تنظيم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كنند.

به استناد ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را معين خواهد كرد. ضمناً اخذ گواهي مالكيت از ثبت اسناد در موردي كه موجر از تنظيم سند اجاره خودداري مي‌كند، لازم است.

با وصول تقاضاي اجراي حكم، دفتر محكمه بدون صدور اجرائيه رونوشت حكم را به دفترخانه مورد درخواست متقاضي اجراي حكم ابلاغ خواهد نمود و به هر يك از طرفين اخطار مي‌نمايد در روز و ساعت معين براي امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. با امتناع موجر نماينده دادگاه قرارداد اجاره را از طرف او در دفترخانه امضاء خواهد نمود.

اما اگر مستأجر تا 15 روز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر را موجه نداند با تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادر مي‌كند.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 ـ دفترخانه مكلف است با درخواست موجر مبني بر عدم حضور مستأجر در موعد مقرر در حكم در محل دفترخانه گواهي عدم حضور صادر نمايد. بااستناد به گواهي دفترخانه موجر مي‌تواند تخليه مورد اجاره را به لحاظ امتناع مستأجر از تنظيم سند رسمي اجاره تقاضا كند.

براي اجراي حكم تخليه بايد اجرائيه صادر شود.

قبوض سپرده و قبوض اقساطي

الف ) قبوض سپرده اجرت‌المثل

ماده 11 آئين‌نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 مقرر مي‌دارد:

هرگاه كسي بخواهد وجهي توديع نمايد تا دويست ريال را در مقابل قبض رسمي نزد نماينده دفتر اسناد رسمي (چنانچه داراي نماينده باشد) والا نزد سردفتر توديع نموده و بيش از مبلغ مذكور را بايد به صندوق ثبت محل سپرده و در مقابل رسيد به سردفتر اسناد رسمي تسليم نمايد. در هر دو مورد فوق دفتر اسناد رسمي مكلف است منتهي در ظرف دو روز مراتب را به اداره ثبت محل اطلاع دهد تا اداره ثبت توديع وجه را به وسيله اخطار به طرف ابلاغ كند.

ماده 12 ـ در دفتر اسناد رسمي وجه توديع شده در دفتر مخصوص ثبت مي‌گردد و در موقعي كه قبض وجه توديع شده به صاحب آن رد مي‌شود در ستون مربوطه دفتر از كسي كه قبض به او تسليم شده رسيد اخذ مي‌گردد.

بندهاي 44 ، 52 ، 448 و 449 مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي تكليف دفاتر را در خصوص پرداخت مال‌الاجاره به حساب سپرده مشخص نموده است كه خلاصه مقررات مزبور به شرح ذيل مي‌باشد:

1 ـ حساب مخصوص سپرده موقت در تمام بانك‌هاي ملي شعبه مركزي شهرستان‌ها افتتاح و دستورالعمل لازم جهت دريافت وجوه مزبور صادر و اعلام گرديده است.

2 ـ دفاتر اسناد رسمي كوشش نمايند حتي‌المقدور بستانكاران اسناد رسمي را مكلف به افتتاح و اعلام شماره حساب بانكي خود بنمايند تا براي بدهكاران از نظر واريز بدهي خود تسهيلات لازم فراهم باشد.

3 ـ در مورد اسنادي كه قبلاً تنظيم شده بدهكار به دفترخانه محل تنظيم سند و در مورد اسناد عادي به نزديكترين دفترخانه محل وقوع ملك مراجعه و دفتر اسناد رسمي پس از احراز هويت و مالكيت بستانكار طبق فرم مخصوص معرفي نامه‌اي به عنوان بانك ملي به بدهكار تسليم خواهد نمود و بدهكار به استناد معرفي نامه مزبور به بانك مراجعه و بدهي خود را به حساب سپرده موقت مخصوص واريز و يك نسخه از فيش مربوطه را به دفترخانه تسليم مي‌كند تا برابر مقررات به بستانكار ابلاغ شود.

4 ـ براي دفعات بعد صدور معرفي‌نامه از دفترخانه لازم نيست و بدهكار با در دست داشتن معرفي‌نامه قبلي مي‌تواند همه ماهه نسبت به پرداخت بدهي خود اقدام نمايد.

5 ـ استرداد وجوه سپرده به بستانكاران كه به وسيله بدهكار در حساب مخصوص بانك ملي (حساب سپرده موقت) واريز شده موكول به صدور حواله پرداخت از طرف دفترخانه در ظهر قبوض سپرده طبق رويه سابق خواهد بود.

6 ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند در قبوض سپرده صادره نام و نشاني كسي كه وجه را سپرده و موضوع وجه سپرده از اين بابت كه مربوط به اجاره بها يا اجرت‌المثل اجاره‌نامه عادي بوده يا رسمي و در صورتي كه عادي باشد نوع و شماره پلاك و محل وقوع ملك مورد اجاره و در مورد سند رسمي شماره سند را مشخص و قيد نمايند.

7 ـ دفاتر اسناد رسمي بايد در موقع ظهرنويسي و حواله وجوه قبوض سپرده مبلغ مورد حواله را با تمام حروف ظهر قبض نوشته شده و مشخصات كامل ذي‌نفع يا وكيل وي طبق شناسنامه و شماره وكالت ارائه شده قيد شود. همچنين حواله بايد با امضاء سردفتر و دفتريار صادر و به مهر دفترخانه ممهور و اطراف سطور بسته شود تا چيزي به آن الحاق نگردد.

سوال : با توجه به تصويب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 و با عنايت به قانون سال 1356 آيا دفاتر اسناد رسمي تكليفي در قبول قبوض سپرده بابت اجرت‌المثل اماكن مسكوني براي اسناد عادي دارند يا خير؟

كميسيون وحدت رويه كانون در مورخه 12/4/81 اعلام نظر نموده:

ايداع مال‌الاجاره توسط مستأجرين بدهكار، به بانكها و تسليم قبوض به دفترخانه توسط نامبردگان و تعويض قبوض و سپرده آنها توسط سردفتران اسناد رسمي اعم از اسناد عادي و رسمي با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و بندهاي 52 ، 448 و 449 مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي منعي به نظر نمي‌رسد.

ب) قبوض اقساطي

ماده 28 آئين‌نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 مقررمي‌دارد:

در مورد كليه معاملات و اسناد و اجاره‌نامه بايد قبوض اقساطي چاپي صادر شود.

ماده 30 آئين‌نامه مزبور نيز نحوه صدور و تسليم قبوض اقساطي را مشخص نموده و اعلام داشته:

در مورد معاملات اقساطي بايد قبوض رسمي به عده اقساط صادر و شماره سند معامله و تاريخ تأديه در آن قيد شده به امضاء متعهد برسد. قبوض مزبور به دائن تسليم و تعداد شماره قبوض آن در ستون ملاحظات دفتر ذكر شده به امضاء متعهدله خواهد رسيد.

نكته ـ علي‌رغم آنكه به استناد بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 صدور اجرائيه براي عدم پرداخت مال‌الاجاره مشروط و مقيد به داشتن قبوض اقساطي نگرديده ليكن مستفاد از عبارت ماده 28 فوق‌الاشعار به نظر مي‌رسد در مواردي كه پرداخت اجاره تعهد مي‌گردد و در طول مدت بايد پرداخت شود الزاماً دفاتر اسناد رسمي بايد مبادرت به صدور قبوض اقساطي جهت متعهدله نمايند. مرجع صدور اجرائيه قبوض اقساطي و نحوه اقدام نسبت به آنها در بندهاي 201 الي 204 مجموعه بخشنامه‌هاي ثبتي مشخص گرديده است.

اجاره به شرط تمليك يا اجاره همراه با وعده بيع

قرارداد اجاره به شرط تمليك عبارت است از عقد اجاره‌اي كه ضمن آن شرط گردد چنانچه مستأجر نسبت به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر اقدام نموده يا تمام اقساط مال‌الاجاره را تا پايان مدت به صورت يكجا پرداخت نمايد، مستأجر مالك عين مستأجره خواهد شد.

در ماده 12 قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب 8/6/62 آمده است: بانكها مي‌توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتي، كشاورزي، صنعتي و معدني، اموال منقول و غيرمنقول را بنا به درخواست مشتري و تعهد او مبني بر انجام اجاره به شرط تمليك به مشتري واگذار نمايند.

در قراردادهاي مزبور شرط مي‌گردد كه در پايان مدت قرارداد همزمان با پرداخت آخرين قسط اجاره توسط مستأجر، مالكيت وي نيز نسبت به موضوع قرارداد مستقر و قطعي خواهد شد و نياز به عمل حقوقي ديگري ندارد.

معمولاً در قرارداد اجاره به شرط تمليك شرط مي‌گردد كه عدم پرداخت اجاره در مواعد مقرر موجب اختيار فسخ براي موجر بوده و مستأجر نيز حق واگذاري منافع به ديگري ندارد.

با وجود كارآيي اين نوع قراردادها و پاسخگو بودن آنها به نيازهاي عمومي افراد جامعه مع‌الوصف به دليل تعلق حق‌الثبت زياد معمولاً كاربردي و مورد درخواست افراد نيست.

تحليل ماهيت حقوقي اين قرارداد:

در خصوص تبيين قرارداد مزبور تحليل‌هاي زيادي ارائه گرديده كه سه نظريه از همه مهم‌تر و مقبول‌تر است:

نظريه اول ـ آنچه واقع شده عقد اجاره است زيرا طرفين خواسته‌اند متصرف مال تنها از منافع آن بهره‌مند گردد و تمليك به تأخير بيافتد چنانكه ماده يك آئين‌نامه اجاره به شرط تمليك مصوب شوراي پول و اعتبار مقرر مي‌دارد: اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اي است كه در آن شرط شده باشد مستأجر در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال‌الاجاره، عين مستأجره را مالك گردد.

نظر دوم ـ چون هدف و منظور اصلي طرفين قرارداد فروش است كه اجاره مقدمه آن قرار گرفته بنابراين آنچه واقع شده بيع است به بيان ديگر اجاره سرپوش براي تقسيط ثمن قرار گرفتن است.

نظر سوم ـ ماهيت قرارداد في‌الواقع تابع قصد طرفين است به عبارت ديگر در موردي كه اجاره خود به خود به تمليك مورد اجاره مي‌انجامد و اقساط اجاره بها در واقع ثمن است كه به تدريج پرداخت مي‌شود، اجاره صوري است و روابط دو طرف را بايد تابع بيع شمرد. ولي در فرضي كه مورد اجاره براي مدتي معين به اجاره داده شده و مستأجر حق تملك آن را در مدت معين پيدا مي‌كند، آنچه واقع مي‌شود اجاره است.

هر يك از نظرات فوق را از نظر ماهيت حقوقي بپذيريم، آنچه براي دفاتر اسناد رسمي مي‌تواند ملاك اقدام باشد اين است كه شكل ظاهري و صوري قرارداد مي‌بايست به صورت اجاره و با عناوين موجر و مستأجر و مورد اجاره و مال‌الاجاره تنظيم شود.

يكي از فوائد عملي بحث ماهيت حقوقي اجاره به شرط تمليك فروش يا تنظيم وكالت فروش نسبت به اين قراردادهاست چرا كه اگر عقد مزبور را بيع تلقي كنيم مستأجر يا به عبارتي خريدار مي‌تواند مورد معامله را با حفظ شرايط ضمن عقد به ديگري بفروشد مشروط بر آنكه در ضمن عقد اين حق را از خود سلب نكرده باشد و اگر ماهيت اين قرارداد اجاره باشد در هيچ صورتي قابل انتقال به ديگري نيست.

النهايه نظر به اينكه در قراردادهاي تنظيمي به صورت اجاره به شرط تمليك احراز قصد مشترك طرفين قرارداد محرز و مصرح نيست و تعيين اينكه عقد مورد نظر اجاره بوده يا بيع برعهده دادگاه صالحه مي‌باشد لذا ملاك عمومي براي دفاتر اسناد رسمي علي‌الظاهر اين‌گونه قراردادها اجاره تلقي مي‌گردد.

عدم لزوم مفاصاحساب شهرداري براي تنظيم اجاره

در خصوص اين سؤال كه: در تبصره اصلاحي ماده 74 قانون شهرداري‌ها قيد گرديده دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معامله از شهرداري كتباً مفاصاحساب نسبت به عوارض ملك مطالبه نمايند آيا منظور از معامله منحصراً اسناد قطعي مورد نظر است يا شامل اسناد شرطي، رهني و اجاره و غيره هم مي‌شود؟

كميسيون وحدت رويه كانون در تاريخ 25/11/79 اعلام داشته:

اگر با تنظيم سند، مالك عين تغيير مي‌كند مفاصاحساب موضوع تبصره ماده 74 قانون شهرداري‌ها لازم است، در غير اين صورت نياز نيست.

تنظيم سند اجاره آپارتمان

به استناد ماده 12 قانون اصلاح تملك آپارتمان‌ها دفاتر اسناد رسمي موظفند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تائيد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‌اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوقه مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.

تنظيم سند اجاره به اتكاء وكالتنامه‌هاي تنظيمي در خارج از كشور

حسب ابلاغيه مورخ 25/12/81 صادره از سوي رئيس دادگاه‌هاي انقلاب اسلامي تهران و ابلاغ شده توسط مديريت محترم امور اسناد سازمان ثبت در مورخه 23/1/82 مواردي را احصاء و از جمله مقرر داشته تنظيم سند اجاره نياز به تنفيذ از طرف دادگاه‌هاي انقلاب اسلامي ندارد.

موجر: …………………………………………………………………………….

مستأجر: ………………………………………………………………………

مورد اجاره و حدود آن : …………………. واقع در بخش ………………… به آدرس ……………………………………………………….. مورد ثبت و محدوده سند مالكيت صادره ثبت شده ذيل شماره ……صفحه……. دفتر …………… با جميع متعلقات شرعيه و عرفيه آن بدون استثناء كه مستأجر با رؤيت عين مستاجره و وقوف كامل از محل وقوع و حدود و مشخصات، قبول و اقرار به تصرف و قبض مورد اجاره كرده است.

مدت: ………………. شروع از تاريخ ………….. الي ……………. .

مال‌الاجاره: در تمام مدت مبلغ ………………………… ريال از قرار ماهيانه …………… ريال كه مستأجر متعهد است در اول هر ماه مبلغ ………………………. ريال به موجب قبض رسمي به موجر بپردازد تأخير در پرداخت هر قسط تا ده روز موجب خيار فسخ در بقيه مدت براي موجر خواهد بود و بنا به درخواست موجر براي اجاره هر ……….. ماه يك برگ قبض رسمي صادر گرديد.

شروط:

(1) ـ ماليات مستغلات و تعميرات كلي و اساسي به عهده موجر و تعميرات جزئي مورد اجاره و ازاله زباله، برف‌روبي و پرداخت قبوض آب و برق و تلفن مصرفي و به طور كلي هر اقدامي كه جهت استفاده بهتر از محل مورد اجاره لازم باشد به عهده مستأجر است. (2) ـ مستأجر حق انتقال مورد اجاره را مشاعاً يا مفروزاً جزئاً يا كلاً به هيچ صورت حتي به صورت مشاركت، نمايندگي، صلح حقوق و وكالت به غير ندارد. (3) ـ مستأجر متعهد است همانطوري كه مورد اجاره را صحيح و سالم تحويل گرفته صحيح و سالم تحويل موجر نموده و رسيد اخذ نمايد. (4) ـ از تاريخ فسخ يا انقضاي مدت، مستأجر متعهد به پرداخت اجرت‌المثل معادل اجرت‌المسمي به موجر مي‌باشد. (5) ـ چنانچه بعد از انقضاي مدت و يا بعد از فسخ، مستأجر مورد اجاره را سالماً تخليه نموده و موجر از تحويل گرفتن آن خودداري ورزد مستأجر حق دارد با ارائه مفاصاحساب‌هاي حق‌الامتيازات آب و برق و تلفن منصوبه جهت تخليه و تحويل مورد اجاره به دادگاه صالحه رجوع نمايد. (6) ـ چنانچه بر اثر فعل يا ترك فعل مستأجر و يا بي‌احتياطي وي از قبيل آتش‌سوزي و تخريب و غيره خسارتي به مورد اجاره يا اماكن مجاور وارد گردد مستأجر موظف به جبران خسارات وارده و مرمت و بازسازي آنها مي‌باشد. (7)ـ طرفين (هر يك از موجر و مستأجر) اقرار و اظهار داشته و مي‌دارند كه هيچ‌گونه وجه يا مالي به عنوان سرقفلي، حق كسب و پيشه و نظاير آن يا تحت عناوين پيش‌بيني نشده ديگر از سوي مستأجر به موجر تسليم و پرداخت نگرديده است. بنابراين مستأجر متعهد به تخليه و تحويل مورد اجاره لدي‌الفسخ يا بعد از انقضاي مدت به موجر با اخذ رسيد كتبي مي‌باشد و هرگونه ادعائي در خصوص سرقفلي و نظاير آن را ضمن العقد لازم حاضر از خود اسقاط نمود ضمناً مورد اجاره صرفاً جهت اشتغال مستأجر به شغل …………. اجاره داده شده است و به هيچ عنوان حق تغيير نوع استفاده مزبور از مورد اجاره را بدون موافقت كتبي مالك ندارد. (8) ـ چنانچه مستأجر در موعد مقرر (پايان اجاره يا لدي‌الفسخ) اقدام به تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر ننمايد موجر حق دارد از طريق دفترخانه درخواست صدور اجرائيه نموده و از مورد اجاره خلع يد نمايد. (9) ـ تخلف مستأجر از هر يك از مفاد و شروط اين سند موجب خيار فسخ از طرف موجر خواهد شد.

اين سند به استناد گواهي شماره …………………………. دارايي ………….. و …………….. سازمان تأمين اجتماعي ……………………… و نامه شماره ………………. اتحاديه ……………. تنظيم گرديد.

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

4 × سه =